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Modelo de contrato de arrendamento para habitação

Um contrato de arrendamento equilibrado para arrendar uma casa: renda, caução, prazo, despesas, obras e denúncia, com os deveres do senhorio e do arrendatário lado a lado. O arrendamento é regido por regras locais, em grande parte imperativas, por isso leia a secção sobre a lei local antes de o usar.

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Contrato de Arrendamento para Habitação

1. Partes e imóvel

O presente contrato de arrendamento para habitação (o Contrato) é celebrado entre ______________ (o Senhorio) e ______________ (o Arrendatário; se várias pessoas assinarem como Arrendatário, cada uma delas é Arrendatário). O Senhorio dá de arrendamento ao Arrendatário o seguinte imóvel, destinado exclusivamente a habitação: ______________ (o Imóvel). Só o Arrendatário e o seu agregado familiar podem habitar o Imóvel; o subarrendamento ou a cessão da posição contratual exigem o consentimento prévio e escrito do Senhorio, salvo disposição legal em contrário.

2. Prazo e cessação do Contrato

O Contrato vigora por ______________. O Arrendatário pode pôr-lhe fim no termo do prazo mediante pré-aviso escrito de pelo menos ______________, e antes disso quando a lei aplicável o permita ou o Senhorio o aceite por escrito. O Senhorio só pode pôr fim ao Contrato ou opor-se à sua renovação com os fundamentos, nos momentos e com a antecedência que a lei aplicável permita. Se nenhuma das Partes lhe puser fim, o Contrato renova-se ou mantém-se nos termos previstos na lei aplicável.

3. Renda

A renda é de ______________. O Senhorio entrega ao Arrendatário recibo de cada pagamento. A renda só pode ser atualizada nos termos permitidos pela lei aplicável e com a comunicação escrita que esta exija. Não podem ser aplicadas penalizações, indemnizações por atraso ou outros encargos além dos que a lei aplicável permita.

4. Caução

Na assinatura, o Arrendatário entrega uma caução de ______________. A caução garante o cumprimento das obrigações do Arrendatário, não constitui pagamento de renda e é guardada nos termos exigidos pela lei aplicável. Depois de o Arrendatário sair e devolver as chaves, o Senhorio restitui a caução no prazo fixado pela lei aplicável, deduzidas as quantias devidas e justificadas (rendas ou encargos em dívida, ou o custo de reparar danos que excedam o desgaste normal), com uma relação escrita e discriminada de qualquer dedução.

5. Despesas e encargos

Os fornecimentos ou serviços não repartidos nesta cláusula são pagos pela Parte em cujo nome estejam contratados, e o Senhorio apresentará os comprovativos dos encargos que o Arrendatário reembolse. Repartição das despesas e encargos: ______________

6. Estado, uso e seguros

Antes da entrada do Arrendatário, as Partes visitam juntas o Imóvel e assinam um auto datado do seu estado (com inventário, se estiver mobilado), que fica anexo ao Contrato; o mesmo procedimento é feito à saída do Arrendatário. O Arrendatário usará o Imóvel de forma prudente, mantê-lo-á limpo, fará a pequena manutenção corrente e não fará alterações sem o consentimento escrito do Senhorio. Cada Parte manterá os seguros que a lei aplicável lhe exija.

7. Obras e acesso

O Senhorio entrega e mantém o Imóvel em condições de segurança, habitabilidade e conformidade com as normas de habitação aplicáveis, e realiza em prazo razoável as reparações que não caibam ao Arrendatário. O Arrendatário comunica prontamente por escrito qualquer defeito ou dano e responde pelos danos causados por si, pelo seu agregado ou pelos seus convidados, para além do desgaste normal. O Senhorio só pode entrar no Imóvel para vistorias, obras ou visitas nos termos permitidos pela lei aplicável, em horas razoáveis e com pelo menos 24 horas de antecedência ou a antecedência superior que a lei exija, salvo em caso de urgência.

8. Documentos obrigatórios, lei aplicável e disposições gerais

O Senhorio entrega os documentos, certificados e informações exigidos pela lei aplicável (por exemplo, o certificado energético ou documentos de segurança), que fazem parte do Contrato. Quando uma norma imperativa da lei aplicável contrarie o Contrato, essa norma prevalece e o resto do Contrato mantém-se em vigor. O Contrato rege-se pela lei de ______________. Só pode ser alterado por escrito assinado por ambas as Partes e pode ser assinado eletronicamente.

SenhorioAssinaturaData
ArrendatárioAssinaturaData

Para que serve um contrato de arrendamento

Um contrato de arrendamento habitacional dá ao arrendatário o direito de viver num imóvel em troca de uma renda e fixa as regras que ambas as partes seguem até à saída do arrendatário. É o primeiro documento que um tribunal ou um mediador lê num litígio sobre a renda, a caução ou as obras.

Este modelo destina-se a uma habitação arrendada por um senhorio particular ou por uma empresa a pessoas que nela vão viver. Não serve para espaços comerciais, alojamento local ou arrendamento de férias, nem para um quarto na casa do próprio senhorio, que em muitos países seguem regras diferentes.

A lei local está em primeiro lugar

O arrendamento para habitação é um dos contratos mais regulados. Em muitos países, a lei fixa a duração mínima, o valor máximo da caução e o prazo para a devolver, a forma de atualizar a renda, como se faz a denúncia e que documentos têm de ser anexados. Uma cláusula contrária a essas regras é em regra nula, e alguns países impõem um modelo oficial.

Este modelo declara que as regras locais imperativas prevalecem, mas não as pode enumerar por si. Alguns exemplos:

  • Portugal: o arrendamento urbano é regulado pelo Código Civil e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). O contrato deve ser celebrado por escrito, o imóvel precisa de certificado energético e o senhorio tem de comunicar o contrato às Finanças. Confirme as regras em vigor sobre prazos, caução, atualização da renda e denúncia, que têm mudado nos últimos anos.
  • França: o arrendamento da residência principal tem de seguir o contrato-tipo fixado por decreto, com anexos obrigatórios como o dossiê de diagnósticos técnicos. Nesse caso, use o modelo oficial e não este.
  • Noutros países: confirme as regras sobre limites de renda, registo, proteção da caução e denúncia junto de uma entidade pública de habitação, de uma associação de inquilinos ou de proprietários, ou de um advogado.

As cláusulas a acertar

A maior parte dos litígios de arrendamento gira à volta de umas poucas cláusulas. Preencha-as com precisão.

  • Partes: todos os arrendatários adultos que vão viver no imóvel devem assinar, porque só quem assina fica vinculado pelo contrato.
  • Imóvel: a morada completa, a fração e o lugar de estacionamento, arrecadação ou mobiliário incluídos (com inventário, se estiver mobilado).
  • Renda: o valor, a data de vencimento, a forma de pagamento e as despesas incluídas.
  • Caução: um valor dentro do limite legal, como é guardada e o que dela pode ser descontado.
  • Auto de entrega: uma descrição datada do estado do imóvel, de preferência com fotografias, assinada por ambas as partes. Sem ela, é difícil provar danos à saída.
  • Obras e acesso: quem repara o quê e com que antecedência o senhorio avisa antes de entrar.
  • Denúncia: como e quando cada parte pode pôr fim ao contrato.

Assinar o contrato de arrendamento eletronicamente

Na UE e nos Estados Unidos, um contrato de arrendamento pode em regra ser assinado com assinatura eletrónica. Algumas comunicações posteriores, como avisos de incumprimento ou de despejo, podem estar sujeitas a regras próprias de envio, que deve seguir; o contrato em si pode ser assinado eletronicamente.

Clique em Enviar para assinatura e adicione o senhorio e cada arrendatário como signatários; um envio grátis abrange até 3 signatários, e uma conta gratuita inclui 5 envios grátis por mês. Os arrendatários assinam a partir do convite por e-mail sem conta, ou no mesmo dispositivo numa assinatura presencial.

O SignQuick oferece uma assinatura eletrónica simples com histórico de auditoria e certificado, mas sem verificação de identidade. Se uma entidade pública, um organismo de habitação ou um banco pedir uma assinatura manuscrita, reconhecida por notário ou qualificada, cumpra esse requisito, e não se esqueça de entregar também os documentos e anexos obrigatórios.

Perguntas frequentes

Um contrato de arrendamento pode ser assinado online?

Na maioria dos casos, sim. As assinaturas eletrónicas são reconhecidas para contratos de arrendamento na UE (eIDAS) e nos Estados Unidos (ESIGN Act e UETA). Confirme se o seu país exige um modelo oficial, documentos específicos ou uma forma especial de os entregar, que continuam a aplicar-se quando o contrato é assinado eletronicamente.

Todos os arrendatários têm de assinar o contrato?

É muito aconselhável. Só quem assina fica vinculado pelo contrato, por isso um ocupante adulto que não assine pode não dever nada ao senhorio ao abrigo dele. Algumas leis dão também ao cônjuge do arrendatário direitos sobre a casa, independentemente de quem assinou.

Que caução pode o senhorio pedir?

Depende do local onde fica o imóvel. Muitos ordenamentos fixam um limite, por exemplo um mês de renda sem encargos para uma residência principal não mobilada em França, e vários estados norte-americanos limitam a caução a um ou dois meses de renda. Confirme a regra em vigor no seu país antes de indicar o valor.

Este modelo é válido no meu país?

As cláusulas são genéricas e equilibradas, mas o arrendamento para habitação é regido por regras locais imperativas e por vezes por um modelo oficial. Quando essas regras divergem, prevalecem sobre o modelo. Em Portugal, confirme o regime em vigor do NRAU; em França, use o contrato-tipo oficial; noutros países, informe-se junto de uma entidade pública de habitação ou de um advogado.

O que é o auto de entrega do imóvel?

É um registo escrito e datado do estado do imóvel, divisão a divisão, assinado pelo senhorio e pelo arrendatário na entrada, e comparado com um segundo auto à saída. É a principal prova para decidir se os descontos na caução se justificam.

Estes modelos são pontos de partida gerais e não constituem aconselhamento jurídico. A lei varia de país para país: para qualquer assunto importante, peça a um profissional que reveja o texto final.