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Modèle de bail d'habitation (contrat de location)

Un bail équilibré pour louer un logement : loyer, dépôt de garantie, durée, charges, réparations et congé, avec les obligations du bailleur et du locataire côte à côte. Le droit du logement est en grande partie impératif : en France, le bail d'une résidence principale suit la loi du 6 juillet 1989 et un contrat type, lisez la section qui y est consacrée avant d'utiliser ce modèle.

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Contrat de location (bail d'habitation)

1. Parties et logement

Le présent bail (le Bail) est conclu entre ______________ (le Bailleur) et ______________ (le Locataire ; si plusieurs personnes signent en qualité de Locataire, chacune d'elles est Locataire). Le Bailleur donne en location au Locataire, à usage exclusif d'habitation, le logement suivant : ______________ (le Logement). Seuls le Locataire et les personnes vivant avec lui peuvent habiter le Logement ; la sous-location et la cession du Bail nécessitent l'accord écrit préalable du Bailleur, sauf disposition contraire de la loi applicable.

2. Durée et fin du Bail

Le Bail est conclu pour ______________. Le Locataire peut donner congé en respectant un préavis écrit de ______________, au terme du Bail ou à tout moment lorsque la loi applicable le permet ou que le Bailleur l'accepte par écrit. Le Bailleur ne peut donner congé ou refuser le renouvellement que pour les motifs, aux dates et avec le préavis autorisés par la loi applicable. À défaut de congé, le Bail se renouvelle ou se poursuit dans les conditions prévues par la loi applicable.

3. Loyer

Le loyer est fixé à ______________. Le Bailleur remet gratuitement une quittance au Locataire qui en fait la demande. Le loyer ne peut être révisé ou augmenté que dans les conditions prévues par la loi applicable et après les notifications qu'elle exige. Aucune pénalité, aucuns frais de retard ni aucune autre somme ne peuvent être réclamés au-delà de ce que la loi applicable autorise.

4. Dépôt de garantie

À la signature, le Locataire verse un dépôt de garantie de ______________. Il garantit l'exécution des obligations du Locataire, ne constitue pas un paiement de loyer et est conservé conformément à la loi applicable. Après le départ du Locataire et la remise des clés, le Bailleur restitue le dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi applicable, déduction faite des sommes dues et justifiées (loyers ou charges impayés, coût de réparation des dégradations au-delà de l'usure normale), en remettant un état écrit et détaillé de toute retenue.

5. Charges et abonnements

Tout abonnement ou service non réparti dans le présent article est payé par la Partie au nom de laquelle il est souscrit, et le Bailleur fournit les justificatifs des charges remboursées par le Locataire. Répartition des charges et abonnements : ______________

6. État des lieux, usage et assurance

Avant l'entrée du Locataire, les Parties établissent ensemble un état des lieux daté et signé (avec un inventaire si le Logement est meublé), annexé au Bail ; un état des lieux de sortie est établi de la même façon au départ du Locataire. Le Locataire use paisiblement du Logement, le maintient propre, assure l'entretien courant et les menues réparations, et n'y fait aucune transformation sans l'accord écrit du Bailleur. Chaque Partie souscrit les assurances que la loi applicable met à sa charge.

7. Réparations et accès

Le Bailleur délivre et maintient un Logement décent, sûr et conforme aux normes applicables, et réalise dans un délai raisonnable les réparations qui ne sont pas à la charge du Locataire. Le Locataire signale sans délai et par écrit tout défaut ou dommage, et répond des dégradations causées par lui, les personnes vivant avec lui ou ses invités, au-delà de l'usure normale. Le Bailleur ne peut accéder au Logement pour des visites, travaux ou inspections que dans les conditions prévues par la loi applicable, à des heures raisonnables et après un préavis d'au moins 24 heures ou plus long si la loi l'exige, sauf urgence.

8. Annexes obligatoires, droit applicable et dispositions générales

Le Bailleur remet les annexes, diagnostics et notices exigés par la loi applicable (par exemple le dossier de diagnostic technique et l'état des lieux), qui font partie du Bail. Lorsqu'une règle impérative de la loi applicable contredit le Bail, cette règle prévaut et le reste du Bail demeure en vigueur. Le Bail est régi par ______________. Il ne peut être modifié que par un écrit signé des deux Parties et peut être signé électroniquement.

Le BailleurSignatureDate
Le LocataireSignatureDate

À quoi sert un bail d'habitation

Le bail (ou contrat de location) donne au locataire le droit d'occuper un logement contre un loyer, et fixe les règles que les deux parties respectent jusqu'à son départ. C'est le premier document qu'un juge ou un conciliateur lit en cas de litige sur le loyer, le dépôt de garantie ou les réparations.

Ce modèle vise un logement loué par un particulier ou une société à des personnes qui vont y habiter. Il ne convient pas aux locaux commerciaux, aux locations saisonnières ni à la location d'une chambre chez l'habitant, qui suivent souvent d'autres règles.

En France : la loi du 6 juillet 1989 et le contrat type

Pour un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, le bail relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont la plupart des règles sont d'ordre public : une clause qui les contredit est en principe sans effet. Le bail doit être écrit et respecter un contrat type fixé par décret, qui définit les mentions et les clauses à y faire figurer.

Le bail est accompagné d'annexes obligatoires, notamment le dossier de diagnostic technique (les diagnostics), l'état des lieux d'entrée établi par les deux parties, une notice d'information sur les droits et obligations des parties et, pour un logement meublé, l'inventaire du mobilier.

Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Les locations meublées suivent des règles différentes sur ce point.

Ce modèle est un point de départ : comparez-le clause par clause avec le contrat type, ajoutez les mentions que le contrat type exige et que ce modèle ne reprend pas, et joignez les annexes. En cas de doute, l'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) ou un professionnel peut vous renseigner.

Les clauses à bien remplir

La plupart des litiges locatifs portent sur quelques clauses. Remplissez-les avec précision.

  • Les parties : chaque locataire adulte qui occupera le logement devrait signer, car seuls les signataires sont tenus par le bail.
  • Le logement : l'adresse complète, l'étage et le numéro du lot, les annexes louées (cave, place de stationnement) et, s'il est meublé, l'inventaire.
  • Le loyer : le montant, la date d'échéance, le mode de paiement et la façon dont les charges sont payées.
  • Le dépôt de garantie : un montant dans la limite légale, et ce qui peut en être retenu au départ.
  • L'état des lieux d'entrée : une description datée de l'état du logement, idéalement avec des photos, signée par les deux parties. Sans lui, les dégradations sont difficiles à prouver au départ du locataire.
  • Les réparations et l'accès : qui répare quoi, et dans quelles conditions le bailleur peut entrer dans le logement.
  • Le congé : comment et quand chaque partie peut mettre fin au bail.

Signer un bail en ligne

Dans l'Union européenne, un bail d'habitation peut en général être signé électroniquement. En France, le Code civil reconnaît à l'écrit électronique la même valeur qu'à l'écrit papier, dès lors que son auteur peut être identifié et que son intégrité est garantie ; les obligations de la loi de 1989 (contrat type, mentions, annexes) s'appliquent de la même façon.

Cliquez sur Envoyer pour signature et ajoutez le bailleur et chaque locataire comme signataires ; un envoi gratuit couvre jusqu'à 3 signataires, et 5 envois par mois sont gratuits avec un compte gratuit. Les locataires signent depuis leur invitation par e-mail sans compte, ou sur le même appareil lors d'une signature en personne.

SignQuick fournit une signature électronique simple avec un journal d'audit et un certificat, sans vérification d'identité. Si une administration, une agence ou une banque exige une signature manuscrite ou qualifiée, suivez son exigence, et n'oubliez pas de remettre au locataire les annexes obligatoires.

Questions fréquentes

Peut-on signer un bail en ligne ?

Dans la plupart des cas, oui. La signature électronique est reconnue pour un bail dans l'Union européenne (eIDAS), et en France l'écrit électronique a la même valeur que l'écrit papier. Les règles de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent de la même façon : contrat type, mentions obligatoires et annexes à remettre au locataire.

Tous les locataires doivent-ils signer le bail ?

C'est vivement conseillé. Seuls les signataires sont tenus par le bail, si bien qu'un occupant adulte qui n'a pas signé peut ne rien devoir au bailleur à ce titre. En France, le bail du logement qui sert d'habitation à des époux est réputé appartenir aux deux, même si un seul a signé.

Quel dépôt de garantie le bailleur peut-il demander ?

Pour un logement loué vide à titre de résidence principale en France, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Les règles diffèrent pour les locations meublées et dans les autres pays : vérifiez la règle applicable avant de remplir le montant.

Ce modèle remplace-t-il le contrat type ?

Non. Pour une résidence principale en France, le bail doit respecter le contrat type fixé par décret. Ce modèle est une base équilibrée : vérifiez-le au regard du contrat type, ajoutez les mentions manquantes et joignez les annexes obligatoires. Hors de France, renseignez-vous auprès d'un organisme local ou d'un avocat.

Qu'est-ce que l'état des lieux ?

C'est un document daté qui décrit, pièce par pièce, l'état du logement, établi et signé par le bailleur et le locataire à l'entrée, puis comparé à l'état des lieux de sortie. C'est la principale preuve pour savoir si des retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées.

Ces modèles sont des bases de travail générales, pas un conseil juridique. Le droit varie d'un pays à l'autre : pour tout document important, faites relire le texte final par un professionnel.