Przejdź do treści
Podpisz PDF

Wzór umowy najmu mieszkania

Wyważona umowa najmu mieszkania: czynsz, kaucja, okres najmu, opłaty, naprawy i wypowiedzenie, z obowiązkami wynajmującego i najemcy obok siebie. Najem lokali mieszkalnych w dużej mierze regulują bezwzględnie obowiązujące przepisy, więc przed użyciem wzoru przeczytaj część o przepisach.

Wypełnij dokument

Wpisuj dane w pola: dokument aktualizuje się na bieżąco. Zostaw pole puste, a w dokumencie pojawi się linia do wypełnienia ręcznie. Nic, co wpiszesz, nie opuszcza Twojej przeglądarki, dopóki tego nie wyślesz.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

1. Strony i lokal

Niniejsza umowa najmu (Umowa) zostaje zawarta pomiędzy ______________ (Wynajmujący) a ______________ (Najemca; jeżeli jako Najemca podpisuje kilka osób, każda z nich jest Najemcą). Wynajmujący oddaje Najemcy do używania wyłącznie w celach mieszkaniowych następujący lokal: ______________ (Lokal). W Lokalu mogą mieszkać wyłącznie Najemca i osoby wspólnie z nim zamieszkujące; podnajem, oddanie Lokalu do bezpłatnego używania lub przeniesienie praw z Umowy wymaga uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego, chyba że przepisy stanowią inaczej.

2. Okres najmu i rozwiązanie Umowy

Umowa zostaje zawarta na okres: ______________. Najemca może wypowiedzieć Umowę na piśmie z zachowaniem okresu wypowiedzenia wynoszącego co najmniej ______________, a także w innych wypadkach przewidzianych przez przepisy lub za pisemną zgodą Wynajmującego. Wynajmujący może wypowiedzieć Umowę lub odmówić jej przedłużenia wyłącznie z przyczyn, w terminach i z zachowaniem wypowiedzenia dopuszczonych przez właściwe przepisy. Jeżeli żadna ze Stron nie zakończy Umowy, jej dalsze trwanie określają właściwe przepisy.

3. Czynsz

Czynsz wynosi ______________. Na żądanie Najemcy Wynajmujący potwierdza każdą płatność. Czynsz może zostać podwyższony wyłącznie w sposób dopuszczony przez właściwe przepisy i z zachowaniem wymaganego przez nie wypowiedzenia. Nie pobiera się żadnych opłat dodatkowych ani kar za opóźnienie ponad to, na co pozwalają właściwe przepisy.

4. Kaucja

Przy podpisaniu Umowy Najemca wpłaca kaucję w wysokości ______________. Kaucja zabezpiecza roszczenia Wynajmującego z tytułu najmu, nie jest zapłatą czynszu i jest przechowywana zgodnie z właściwymi przepisami. Po opróżnieniu Lokalu i zwrocie kluczy Wynajmujący zwraca kaucję w terminie wynikającym z właściwych przepisów, po potrąceniu należnych i udokumentowanych kwot (niezapłaconego czynszu lub opłat albo kosztów naprawy szkód wykraczających poza normalne zużycie), wraz z pisemnym rozliczeniem potrąceń.

5. Media i opłaty

Media i usługi, o których nie wspomniano w tym punkcie, opłaca Strona, na którą zawarta jest umowa z dostawcą, a Wynajmujący przedstawia rozliczenie opłat zwracanych przez Najemcę. Podział mediów i opłat: ______________

6. Stan Lokalu, korzystanie i ubezpieczenie

Przed wprowadzeniem się Najemcy Strony wspólnie oglądają Lokal i podpisują protokół zdawczo-odbiorczy z datą, opisujący jego stan (z wykazem wyposażenia, jeśli Lokal jest umeblowany), który stanowi załącznik do Umowy; ten sam przegląd odbywa się przy wyprowadzce. Najemca używa Lokalu z należytą starannością, utrzymuje go w czystości, wykonuje drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem i nie dokonuje zmian bez pisemnej zgody Wynajmującego. Każda Strona utrzymuje ubezpieczenie wymagane od niej przez przepisy.

7. Naprawy i dostęp do Lokalu

Wynajmujący wydaje Lokal i utrzymuje go w stanie bezpiecznym, przydatnym do zamieszkania i zgodnym z obowiązującymi normami, oraz w rozsądnym terminie wykonuje naprawy, które nie obciążają Najemcy. Najemca niezwłocznie zgłasza na piśmie wady i szkody i odpowiada za szkody spowodowane przez siebie, domowników lub gości, wykraczające poza normalne zużycie. Wynajmujący może wejść do Lokalu w celu przeglądu, napraw lub pokazania go innym osobom wyłącznie w zakresie dozwolonym przez przepisy, w rozsądnych godzinach i po uprzedzeniu Najemcy co najmniej 24 godziny wcześniej lub z dłuższym wyprzedzeniem, jeśli wymagają tego przepisy, z wyjątkiem sytuacji awaryjnych.

8. Wymagane dokumenty, prawo właściwe i postanowienia ogólne

Wynajmujący przekazuje informacje, świadectwa i zawiadomienia wymagane przez przepisy (na przykład dotyczące charakterystyki energetycznej lub bezpieczeństwa), które stanowią część Umowy. Jeżeli bezwzględnie obowiązujący przepis jest sprzeczny z Umową, stosuje się ten przepis, a pozostała część Umowy pozostaje w mocy. Do Umowy stosuje się prawo ______________. Umowa może być zmieniona wyłącznie na piśmie podpisanym przez obie Strony i może zostać podpisana elektronicznie, o ile przepisy nie wymagają innej formy.

WynajmującyPodpisData
NajemcaPodpisData

Czym jest umowa najmu mieszkania

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca płacić mu umówiony czynsz (art. 659 Kodeksu cywilnego). Umowa określa zasady, których obie strony przestrzegają aż do wyprowadzki, i to ją sąd lub mediator czyta jako pierwszą w sporze o czynsz, kaucję czy naprawy.

Ten wzór dotyczy mieszkania wynajmowanego przez osobę prywatną lub firmę osobom, które będą w nim mieszkać. Nie nadaje się do lokali użytkowych, najmu krótkoterminowego ani pokoju w mieszkaniu wynajmującego, które w wielu krajach podlegają innym zasadom.

Najpierw przepisy

Najem mieszkań to jedna z najbardziej uregulowanych umów. W Polsce obok Kodeksu cywilnego stosuje się ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, która m.in. ogranicza podwyżki czynszu i możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego. Postanowienia sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami są co do zasady nieważne.

Ten wzór zastrzega, że takie przepisy mają pierwszeństwo, ale nie zastąpi ich znajomości. Kilka przykładów:

  • Kaucja: według ustawy o ochronie praw lokatorów nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.
  • Najem okazjonalny i najem instytucjonalny to odrębne formy, które dają wynajmującemu łatwiejszą drogę do odzyskania lokalu, ale wymagają m.in. oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Ten wzór ich nie obejmuje.
  • Forma: umowę najmu na czas dłuższy niż rok należy zawrzeć na piśmie, inaczej uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.).
  • W innych krajach sprawdź zasady dotyczące regulacji czynszów, rejestracji umowy, ochrony kaucji i wypowiedzenia w lokalnym urzędzie, stowarzyszeniu najemców lub wynajmujących albo u prawnika.

Postanowienia, które warto dopracować

Większość sporów o najem dotyczy kilku postanowień. Wypełnij je precyzyjnie.

  • Strony: umowę powinien podpisać każdy dorosły, który będzie mieszkał w lokalu jako najemca, bo umowa wiąże tylko osoby, które ją podpisały.
  • Lokal: pełny adres, numer mieszkania i to, co wchodzi w skład najmu, np. miejsce postojowe, komórka lokatorska czy wyposażenie (z wykazem, jeśli mieszkanie jest umeblowane).
  • Czynsz: kwota, termin płatności, sposób zapłaty i to, jakie opłaty są w nim zawarte.
  • Kaucja: kwota w granicach ustawowego limitu i zasady jej rozliczenia.
  • Protokół zdawczo-odbiorczy: opis stanu lokalu z datą, najlepiej ze zdjęciami, podpisany przez obie strony. Bez niego trudno udowodnić szkody przy wyprowadzce.
  • Wypowiedzenie: przy umowie na czas oznaczony wpisz, w jakich wypadkach można ją wypowiedzieć, bo zgodnie z art. 673 § 3 k.c. wypowiedzenie jest wtedy możliwe w wypadkach określonych w umowie.

Elektroniczne podpisanie umowy najmu

Zwykły podpis elektroniczny, taki jak w SignQuick, co do zasady wystarcza do zawarcia umowy najmu i stanowi dowód jej treści. Nie spełnia jednak formy pisemnej: tę zastępuje tylko kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 78¹ k.c.). Przy najmie na czas dłuższy niż rok podpis zwykły grozi więc tym, że umowa zostanie uznana za zawartą na czas nieoznaczony; w takim przypadku podpiszcie ją odręcznie lub podpisem kwalifikowanym.

Kliknij Wyślij do podpisu i dodaj wynajmującego oraz każdego najemcę jako sygnatariuszy; darmowa wysyłka obejmuje do 3 osób, a z darmowym kontem 5 wysyłek w miesiącu jest bezpłatnych. Najemcy podpisują z zaproszenia e-mailowego bez zakładania konta albo na tym samym urządzeniu podczas spotkania.

SignQuick zapewnia zwykły podpis elektroniczny ze ścieżką audytu i certyfikatem, ale bez weryfikacji tożsamości. Jeśli urząd, bank lub inna instytucja wymaga podpisu odręcznego, notarialnego lub kwalifikowanego, zastosuj się do tego wymogu.

Pytania

Czy umowę najmu można podpisać online?

Tak, zwykły podpis elektroniczny co do zasady wystarcza do zawarcia umowy najmu. Pamiętaj jednak, że w Polsce umowa na czas dłuższy niż rok zawarta bez formy pisemnej jest uważana za zawartą na czas nieoznaczony, a formę pisemną spełnia tylko podpis odręczny lub kwalifikowany podpis elektroniczny.

Czy umowę muszą podpisać wszyscy najemcy?

Zdecydowanie warto. Umowa wiąże tylko osoby, które ją podpisały, więc dorosły domownik, który jej nie podpisał, może nie odpowiadać wobec wynajmującego za czynsz z tej umowy. Niektóre przepisy dają też małżonkowi najemcy prawa do lokalu niezależnie od tego, kto podpisał umowę.

Jak wysoka może być kaucja za mieszkanie?

W Polsce kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. W praktyce najczęściej ustala się ją na poziomie jednego lub dwóch czynszów. W innych krajach obowiązują inne limity.

Czy ten wzór umowy najmu jest ważny w Polsce?

Jego postanowienia są ogólne i wyważone, ale najem mieszkań podlega bezwzględnie obowiązującym przepisom Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, które mają pierwszeństwo przed wzorem. Jeśli chcesz zawrzeć najem okazjonalny lub instytucjonalny, potrzebujesz dodatkowych dokumentów, w tym aktu notarialnego.

Co to jest protokół zdawczo-odbiorczy?

To pisemny opis stanu lokalu z datą, pomieszczenie po pomieszczeniu, podpisany przez wynajmującego i najemcę przy wprowadzeniu się i porównywany z drugim protokołem przy wyprowadzce. To główny dowód przy ustalaniu, czy potrącenia z kaucji są uzasadnione.

Te wzory to ogólny punkt wyjścia, a nie porada prawna. Przepisy różnią się w zależności od kraju: w ważnych sprawach daj ostateczną treść do sprawdzenia prawnikowi.