建物賃貸借契約書（居住用）
第1条（当事者及び物件）
______________（以下「甲」という。）と______________（以下「乙」という。乙として複数名が署名する場合は、その各人をいう。）は、次のとおり建物賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結する。甲は、次の物件（以下「本物件」という。）を、居住の用途に限り乙に賃貸する：______________。本物件には乙及びその同居者のみが居住することができ、乙は、適用される法律に別段の定めがある場合を除き、甲の事前の書面による承諾なく、本物件を転貸し、又は賃借権を譲渡してはならない。
第2条（契約期間及び契約の終了）
本契約の期間は、______________とする。乙は、少なくとも______________前までに書面で通知することにより、期間満了時に本契約を終了させることができ、適用される法律が認める場合又は甲が書面で同意した場合には、期間中であっても解約することができる。甲は、適用される法律が認める事由、時期及び予告期間による場合に限り、本契約の解約の申入れ又は更新の拒絶をすることができる。いずれの当事者も本契約を終了させない場合、本契約は、適用される法律の定めるところにより更新され、又は継続する。
第3条（賃料）
賃料は、______________とする。甲は、乙の求めに応じ、各支払について領収書を交付する。賃料の増額は、適用される法律が認める範囲で、かつ、法律が求める書面による通知を経た場合に限り行うことができる。甲は、適用される法律が認める範囲を超えて、遅延損害金、違約金その他の費用を乙に課してはならない。
第4条（敷金）
乙は、本契約の締結時に、敷金として______________を甲に預け入れる。敷金は、本契約に基づく乙の債務を担保するものであって賃料の支払には当たらず、甲は、適用される法律に従ってこれを保管する。甲は、乙が本物件を明け渡し、鍵を返還した後、適用される法律の定める期間内に（定めがない場合は遅滞なく）、未払いの賃料その他の債務及び通常の使用による損耗を超える損傷の修繕費用のうち、正当に請求できる金額を差し引いた残額を乙に返還し、差し引いた金額については書面でその内訳を示す。
第5条（光熱費等の負担）
本条に定めのない公共料金その他のサービスの料金は、その契約名義人である当事者が負担する。甲は、乙が甲に支払う費用について、その根拠となる資料を乙に提示する。光熱費等の負担区分は、次のとおりとする：______________
第6条（物件の状態、使用及び保険）
乙の入居前に、甲及び乙は共同で本物件を確認し、その状態を記録した日付入りの書面（家具付きの場合は備品目録を含む。）に双方が署名して、本契約に添付する。乙の退去時にも同様の確認を行う。乙は、善良な管理者の注意をもって本物件を使用し、清潔に保ち、日常の軽微な手入れを行うものとし、甲の書面による承諾なく本物件を改造してはならない。各当事者は、適用される法律が求める保険に加入する。
第7条（修繕及び立入り）
甲は、本物件を安全かつ居住に適した状態で、適用される住宅の基準に適合するよう引き渡し、維持するものとし、乙の負担に属しない修繕を相当の期間内に行う。乙は、本物件の不具合又は損傷を発見したときは速やかに書面で甲に通知し、乙、その同居者又は来訪者が生じさせた損傷（通常の使用による損耗を除く。）について責任を負う。甲は、緊急の場合を除き、適用される法律が認める範囲で、相当な時間帯に、少なくとも24時間前（法律がより長い予告を求める場合はその期間前）に予告した上で、点検、修繕又は内見のために本物件に立ち入ることができる。
第8条（法定の説明事項、準拠法及び一般条項）
甲は、適用される法律が求める説明、証明書及び通知（例えば建物の安全性、設備又は省エネルギー性能に関する情報）を乙に提供し、これらは本契約の一部を構成する。適用される法律の強行規定が本契約の定めと抵触する場合には当該規定が優先し、本契約のその他の定めは引き続き効力を有する。本契約は、______________に準拠する。本契約の変更は、両当事者が署名した書面によってのみ行うことができる。本契約は、電子署名により締結することができる。
住宅の賃貸借契約書の役割
住宅の賃貸借契約書は、借主が賃料を支払う代わりに物件に住む権利を得ることを定め、退去までに双方が守るルールを決める書面です。賃料、敷金、修繕をめぐるトラブルでは、裁判所や調停の場でまず読まれる書類でもあります。
このテンプレートは、個人または法人の貸主が、そこに住む人に住宅を貸す場合を想定しています。事業用の物件、短期の貸し出し、貸主の自宅の一室の間貸しには向きません。これらは多くの国で別のルールに従います。
まず法律を確認する
住宅の賃貸借は、最も規制の多い契約のひとつです。日本では建物の賃貸借に借地借家法が適用され、その規定に反する借主に不利な特約は無効とされることがあります。他の国や米国の州でも、最低期間、敷金の上限と返還期限、賃料の改定、解約予告の方法、添付すべき書類が法律で決まっていることが多く、公式の書式が求められる場合もあります。
このテンプレートは強行規定が優先することを定めていますが、個別のルールまでは列挙できません。日本で使う場合の主なポイントは次のとおりです。
- 普通借家と定期借家：普通建物賃貸借では、貸主からの解約申入れや更新拒絶に正当事由が必要で、契約は原則として更新されます。更新のない定期建物賃貸借にする場合は、更新がないことを事前に借主へ説明するなど特別な手続が必要なので、このテンプレートではなく定期借家用の書式を使ってください。
- 敷金：民法は敷金を、賃料などの債務を担保するために預ける金銭と定め、明渡し後に未払いの債務を差し引いた残額を返還するとしています。礼金、更新料、敷引きを設ける場合は、その金額と性質を契約書に明記してください。
- 原状回復：借主が負担するのは借主の故意や過失などによる損傷で、通常の使用による損耗や経年変化は含まれないのが民法の原則です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が負担区分の目安になります。
- 連帯保証人：個人が連帯保証人になる場合、2020年4月施行の改正民法により、保証の上限額（極度額）を書面で定めないと保証契約は効力を生じません。保証契約は別の書面で結んでください。
- 日本以外の物件：フランスの主たる住居には政令で定める標準契約書式があり、米国では1978年以前に建てられた住宅に鉛含有塗料の開示が必要です。現地のルールを住宅相談窓口や弁護士に確認してください。
正確に書くべき条項
賃貸トラブルの多くは、いくつかの条項をめぐって起こります。次の項目は具体的に記入してください。
- 当事者：物件に住む成人は、できるだけ全員が借主として署名してください。契約に拘束されるのは署名した人だけです。
- 物件：所在地、部屋番号、駐車場や物置、備品（家具付きの場合は備品目録）。
- 賃料：金額、支払期日、支払方法、管理費や共益費が含まれるかどうか。
- 敷金：金額、退去時に差し引けるもの、返還の方法。
- 入居時の状態確認：日付入りで、できれば写真を添えた物件の状態の記録に双方が署名します。これがないと、退去時に損傷を証明するのが難しくなります。
- 修繕と立入り：どちらが何を修繕するか、貸主が立ち入る前にどれだけ前に知らせるか。
- 解約：各当事者がいつ、どのように契約を終了できるか。
賃貸借契約書を電子署名で結ぶ
日本では、2022年の宅地建物取引業法の改正により、不動産会社が交付する重要事項説明書や契約締結時の書面を、相手方の承諾を得て電子で交付できるようになりました。定期建物賃貸借も電子的に締結できるようになり、住宅の賃貸借契約を電子契約で結ぶ例が広がっています。EUではeIDAS、米国ではESIGN法とUETAが電子署名の効力を認めています。
「署名を依頼する」をクリックし、貸主と各借主を署名者として追加します。無料の送信では署名者は3人まで、無料アカウントなら月5件まで無料で送信できます。借主はメールの招待からアカウントなしで署名でき、同じ端末での対面署名もできます。
SignQuickは監査証跡と証明書つきの簡易な電子署名を提供しますが、本人確認は行いません。仲介する不動産会社、管理会社、金融機関などが手書きの署名や押印、別の方式の電子署名を求める場合はそれに従ってください。法律で求められる説明書面や添付書類の交付もお忘れなく。
よくある質問
賃貸借契約書はオンラインで署名できますか？
多くの場合できます。日本では2022年の法改正で不動産取引の書面の電子交付が認められ、EU（eIDAS）や米国（ESIGN法、UETA）でも電子署名は有効とされています。ただし、法律で求められる説明や書面の交付は、電子契約でも省略できません。
借主全員が署名する必要がありますか？
強くおすすめします。契約に拘束されるのは署名した人だけなので、署名していない成人の入居者は契約上の義務を負わない場合があります。同居する人の氏名を入居者として記載しておくことも大切です。
敷金はいくらまで求められますか？
物件のある国によって異なります。日本の法律には住宅の敷金の上限の定めがなく、当事者の合意で決まりますが、退去時には未払いの債務を差し引いた残額を返還しなければなりません。フランスや米国の多くの州のように上限を定める国や地域もあるので、現地のルールを確認してください。
このテンプレートは日本でも使えますか？
条項は一般的で公平な内容ですが、住宅の賃貸借には借地借家法などの強行規定があり、それに反する定めは無効になることがあります。定期借家にする場合や不動産会社が仲介する場合は、専用の書式や業者の契約書を使い、不安があれば弁護士や自治体の相談窓口に確認してください。
入居時の状態確認書とは何ですか？
入居時に物件の状態を部屋ごとに記録し、貸主と借主が署名する日付入りの書面です。退去時の状態と比較し、敷金から差し引く修繕費が妥当かどうかを判断する主な証拠になります。
これらのテンプレートは一般的なひな形であり、法的助言ではありません。法律は国や地域によって異なります。重要な書類については、最終的な文面を専門家に確認してもらってください。